Umowa najmu to jedna z najczęściej zawieranych umów. Mimo swojej popularności, wciąż jest ona zarzewiem wielu sporów, w tym także sporów sądowych. W dzisiejszym artykule chcielibyśmy podpowiedzieć, na co uwagę powinni zwracać właściciele mieszkań, natomiast już wkrótce postaramy się stworzyć zbiór zasad także dla przyszłych lokatorów.
W ten sposób chcielibyśmy rozpocząć cykl tekstów poradnikowych, w których będziemy obalać mity i rozwiewać wątpliwości związane z często wyszukiwanymi w internecie problemami, takimi jak oddłużanie osób fizycznych, konsekwencje orzeczenia o winie w postępowaniu rozwodowym, świadczenia alimentacyjne, czy też sprawy przeciwko zakładom ubezpieczeń.
Ignorantia iuris nocet, czyli nieznajomość prawa szkodzi
Warto zapobiegać szkodom związanym z nieznajomością prawa, które bezpośrednio nas dotyczy – dlatego też właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem, powinni poznać przepisy, regulujące ten stosunek prawny. Szczególną uwagę należy zwrócić na przepisy ogólne o najmie, zamieszczone w Kodeksie cywilnym od art. 659 do art. 679, a następnie na przepisy odnoszące się do najmu lokali – w Kodeksie cywilnym od art. 680 do art. 692. Bardzo ważna z punktu widzenia właścicieli mieszkań jest także ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Redakcja tych przepisów niestety nie jest prosta i może nastręczyć wielu wątpliwości. Zapoznając się z treścią wskazanych aktów prawnych pamiętajmy, że przepis bardziej szczegółowy ma pierwszeństwo przed przepisem ogólnym. Dlatego odpowiedzi na nurtujące nas pytania szukajmy najpierw w ustawie o ochronie praw lokatorów, a dopiero później wśród przepisów Kodeksu cywilnego o najmie lokali, na końcu sięgając po przepisy ogólne, sformułowane od art. 659 do art. 679. Oba wskazane akty prawne można znaleźć w Internetowym Systemie Aktów Prawnych, do którego trafimy bez trudu przez stronę główną Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej.
Jak dobrze sformułować umowę najmu?
Osoba zamierzająca wynająć mieszkanie powinna zadbać o dobrze sformułowany tekst umowy. Niestety wzory, które można znaleźć w internecie, często powielają błędne rozwiązania i nie są dostosowane do specyfiki każdego najmu. Postarajmy się o rozsądne określenie czasu, na który ma zostać zawarta umowa. Pamiętajmy, że skrócenie przez właściciela obowiązywania najmu lokalu mieszkalnego, poddane jest restrykcyjnym przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto zadbać o uregulowanie obowiązków związanych z utrzymaniem mieszkania w stanie niepogorszonym. Możemy w tym zakresie bazować na przepisach Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, dostosowując poszczególne rozwiązania do naszych potrzeb. Jeśli najemca chciałby dokonać w mieszkaniu prac remontowych, zadbajmy o wprowadzenie do umowy odpowiednich postanowień, regulujących konieczność uzyskania pisemnej zgody wynajmującego oraz sposób rozliczenia nakładów. Umowa najmu może zawierać postanowienia, służące zabezpieczeniu płatności czynszu i innych opłat.
O czym jeszcze warto pamiętać?
Przed wynajęciem mieszkania zadbajmy o dokumentację zdjęciową związaną z jego wyglądem. Będzie ona pomocna do wykazania naszych racji w przypadku ewentualnych sporów z lokatorami. Ważne także, aby wydaniu lokalu towarzyszyło spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym określony zostanie stan mieszkania oraz liczników. Zadbajmy, by przyszły najemca podał nam dane, potwierdzone dowodem osobistym, takie jak imię, nazwisko i PESEL, a także adres do korespondencji. Warto przy tym wprowadzić do umowy najmu klauzulę, nakładającą na najemcę obowiązek informowania o zmianie wskazanego adresu przez czas trwania stosunku najmu, a także do momentu uregulowania wszystkich należności związanych z czynszem, innymi opłatami oraz odpowiedzialnością za szkody.
